【海千山千】もう、医師は不動産やるな【3つの理由】


どうも、Castella (カステラ女王様 @Rainha_Castella )です。普段は医師免許持ってることも忘れて、Twitter とYouTubeの漬物みたいな、優雅で怠惰な隠居生活を送っています。

さて、隠居して久しい私の稼ぎ頭は不動産収入です。でもね、これ、そんなに楽じゃない。正直、損しないだけいっぱいいっぱいです。

節税に不動産? 不動産は不労所得?

私くらいの世代(アラフィフ)になると、不動産投資を始めたいという人が出てきます。理由を聞くと「節税になるから」。

え!? 今から???

でも、アナタ、勤務医としてそれなりに偉い人だし、医者として有能だけど、勤務医だよね? 資産家じゃないよね? 今まで不動産管理したことないんだよね?

節税に不動産??? 投資用にマンション??? ええええええええええ!?

今でもそんなに忙しいのに?
転科・転職する方がマシと思うけど。

とにかく、不動産で稼ごうとか節税しようとか、業者の口車にのせられてよくわかんないまま手を出しちゃダメ、絶対

もうね、寝る時間もないような医者は不動産やめれ!

女王様
まず、寝る時間をつくれ、話はそれからだ。

医師に不動産業を勧めない理由

理由1:思いの外時間が取られるから

みなさん、不動産ナメすぎです。不動産収入の中で一番難易度が低い家賃収入だって、けっこう大変です。時間取られます。タダでさえ睡眠時間少ないよね? 不動産に手を出したらそれこそ寝る暇なくなるよ?

だって、結局は、不動産管理会社の人とのやりとりと、物件の中の人(店子の幸せ)が重要なんです。人間相手の部分が最も困難だし、思いの外時間が取られるの。

私、隠居してるけど、遠隔操作ということもあって、業者さんとのやりとりは相当に大変。まるで仕事のよう! 「不労」所得って言えるほど「不労」ではないんです。

仲介業者さんなどは、「管理は管理業者に任せて、それも経費として計上すればいい」なんて言うかもしれないけど、不動産がそんなに楽にお金儲けできるアイテムなら、アナタのところに話が回ってくるなんてあり得ません。

理由2:不動産価値はちゃんと手間暇かけないと目減りするから

不動産の資産価値って、多くの人が、箱と土地の価値だと思ってますよね?
合ってるけど、ちょっと違うんですよ、不動産の質=店子の質です。良い入居者が入りたくなるような不動産レベルを保つのが重要なのです!

一般に、家賃は下げれば下げる程、家賃の踏み倒し率が上がります。ですから、「ある程度高めの家賃」で「このマンション(アパート)に住みたい!」と思わせるための外観内装を維持することは必要不可欠。できれば、その地域の雰囲気とか治安も大切。文教地区っぽい場所なら尚良いです。

その箱と箱のある地域のレベルを維持しないと、不動産は目減りします。だから手間暇がかかるの。

ただですね、私は物件を可愛がりすぎて、もう、売れない。目減りしたら売り飛ばすつもりだったのですが、自分が住みたくなってしまいました。それは本末転倒なので、良い子は真似しないように。

理由3:不動産業者は海千山千の剛の者揃いだから

みなさん、不動産業者ナメすぎです。彼ら、地頭が良すぎる。そして、地頭のいい人たちが海千山千の剛の者の中で毎日トレーニング受けてスーパーサイヤ人化しています。

私もそうですが、学校でちょっとお勉強できたくらいの人間には太刀打ちできません。空手の通信教育受けて天下一武道会に行くようなものです。

いい人も多いんですよ。でも、いい人でも海千山千だから! 亀仙人だから!

さらに、恐ろしいことに、宅地建物取引士、不動産鑑定士、税理士、公認会計士、弁護士などは、自己破産すると「資格制限」を受けてしまいます。ところが、医師は自己破産してしまっても、医師免許は剥奪される訳ではないので、医者として給与収入は得ることができます。ちょっと考えれば、悪徳な人にあたると、悲惨なことになることが簡単に想像できるでしょう?

破産すると仕事が続けられなくなってしまう本気の海千山千が、ちょこっと勉強した程度の睡眠不足の医者に負けるわけないじゃないですか。もう、本当、思う壺だから! カモネギだから!

カモネギにならないためのお勉強

お勉強1:不動産で節税できる税金の種類は?

不動産投資で節税することは確かに出来る。。。かも知れない。でも、その理屈わかってますか? もし、どうしても不動産投資してみたいのなら、せめて、どの税金が節約できるか、即答できる程度でありたいですね。

個人が不動産に投資することで節約できる税金は、以下の2つ。

  1. 所得税:勤務医の場合、給与から所得税を天引きされていますが、不動産所得がマイナスになっていれば、節税できるかもしれません。なぜなら、合算した金額が少なくなるため、給与から天引きされた税金が戻ってくるから。でも、節税する前に、儲けが少なくなることもありえます。
  2. 相続税:現金を不動産に変えると相続税評価額が約1/3になります。つまり、資産家が自分の土地にアパートなどを建てると、相続税を節約できます。でも、土地から購入するような場合は回収できないことが多いです。

お勉強2:「不動産所得がマイナスになっていれば所得税が節税できる」とは?

基礎知識1:所得税は、所得が上がれば上がるほど税率が高くなる

ご存知の方も多いと思いますが、所得税は年収によって5%から45%の7段階に区分されています。詳細は国税庁公式ウェブサイト「所得税の税率」をご覧ください。

出典:国税庁公式ウェブサイト「所得税の税率」をスクリーンショットしたもの

基礎知識2:不動産所得は「総合課税」だから、給与所得とまとめることができる

所得税には10種類(利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得)あります。詳細は国税庁公式ウェブサイト「所得の区分のあらまし」をご覧ください。

このうち以下の8種類は「総合課税」に分類され、所得をまとめることができます。

  1. 利子所得(例外あり)
  2. 配当所得(例外あり)
  3. 不動産所得
  4. 事業所得(例外あり)
  5. 給与所得
  6. 譲渡所得(例外あり)
  7. 一時所得(源泉分離課税とされるものを除く)
  8. 雑所得(株式等の譲渡による雑所得、源泉分離課税とされるものを除く)

給与所得と不動産所得は「総合課税」の仲間なので、所得をまとめることができます。

計算してみよう1:控除後の給与が1500万円の時の所得税と地方税

控除後の給与所得が1500万円の時の所得税
1500万円X33%=495(万円)

地方税
1500万円X10%=150(万円)

控除後の給与所得が1500万円で不動産所得がマイナス100万円の場合の所得税1500万円ー100万円=1400万円
1400万円X33%=462万円

地方税
1400万円X10%=140万円

つまり、上の例(不動産所得が100万円マイナス)だと、所得税は33万円安くなるのです。また、地方税はいくつかの例外を除き一律10%なので、その分も考えると+10万円の節税。合計43万円節税できます。

ただですね、43万円の節税ができても、所得が100万円増えるわけじゃないよ?

基礎知識3:不動産所得がマイナスとは?

不動産所得は

 不動産所得=家賃収入-経費

です。つまり、家賃収入が年間120万円、経費が年間220万円かかれば、不動産所得はマイナス100万円。家賃収入年間120万円って、意外と大変なのよ。でもね、経費220万円ってもっと大変!

経費にできるのは、以下のもの。

  • 減価償却費(建物の部分だけ)
  • 不動産取得税
  • 購入時の登記費用
  • 固定資産税
  • 不動産管理会社に賃貸管理を依頼する場合の委託手数料
  • 火災保険料
  • ローンを利用した場合の支払利息(不動産所得が赤字になる場合は、土地代に関わる支払利息の一部が必要経費に認められない)
  • 管理費や修繕積立金(マンションの場合)
  • 交通費・宿泊費(遠方の不動産物件を見に行くため)

注意しなきゃいけないのは、ローンの元本部分の返却は、手元から現金が出ていくのに経費として計上できないと言う点。

基礎知識4:減価償却費ってなに?

経費として計上できる項目のうち、ちょっとわかりにくいのが減価償却費。減価償却費は経費として計上できます。減価償却費は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表 に当てはめれば計算できます。

例えば、新築鉄筋コンクリートのマンションなら法定耐用年数は47年で、償却率は0.022です。木造アパートなら法定耐用年数は22年で、償却率は0,046。

つまり、新築鉄筋コンクリートのワンルームマンションを2000万円で購入した場合、47年間は44万円を減価償却費として経費に組み入れることができます。木造アパートなら22年間は92万円を減価償却費として経費に組み入れることができます。

こういうのを根拠に業者さんは、「経費として減価償却費を計上できるから不動産収入は赤字にしやすいし、節税できる」っていうんだけど、初年度は、登録費用や火災保険料などの支払いあるからなんとかなっても、赤字を継続的に100万円作り出すって、それがすでに「仕事」になってしまう程度には面倒なんだなー。

計算してみよう2:2000万円で購入したワンルームマンションのローンを20年で返して、家賃収入を得て、さらに不動産収益をマイナスにするには?

2000万円のワンルームマンションを金利1.3%+団信保険0.2%の20年ローンで返すと、月に9.93万円ずつ支払うことになります。このうち、経費として計上できるのは月に約1.6〜2万円程度。多くて1年に24万円くらいを、経費にできます(ローン元本は経費にできない)。

管理費や一般の火災保険などは店子からとらなければ経費にできます。でも、節税するために店子のために管理費も火災保険も肩代わりする意味がわからない。修繕積立を多く見積もって毎月5万(!)として60万円。

これだけやっても、経費は減価償却費24+修繕積立60+減価償却費44=128万円。

一方、家賃収入を年間120万円にすると、家賃収入は

120-128=8(万円)

これだけやって、やっとマイナス8万円!

給与所得1500万円ー不動産所得マイナス8万円=1482万円なので、節税効果は地方税まで入れて、年間3.44万円です。3万円ちょいの節税をするために、どんだけ時間使うの!?

もちろん、もっと頭を使って工夫したら、管理そのものを業者にやらせてそれも経費にするとか、家賃を下げるとかできるから、もっとマイナスにできるでしょう。1億円の物件だったら、もう少し楽に(?)マイナスにでいるかも。でも、そのローン返せるの? ローンの元本部分は経費にならないんですよ? それに、不動産所得をマイナスにするために努力するって変じゃない?

これだけの手間暇かけて節税するくらいなら、がっつり儲ける方が楽じゃないですか?

節税するために買った2000万円のワンルームマンション、30年後にどのくらいの資産価値が残るのかも疑問です。

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お勉強3:リスクも考えよう

自宅や開業のための場所を購入した場合は、月々のローンの心配だけすればいいし、家賃収入が順調に入ってくるのなら、節税のために経費がかかるのも歓迎 なのでしょうか?

  • ハズレの入居者の退去に伴うリフォームの出費がかさむリスク(喫煙者退去後のリフォーム大変すぎる)
  • 空室リスク(家賃収入ゼロだから、節税にはなるけど、ローンは払わなくてはならない)
  • 家賃下落リスク(これ! 私の物件はあまり下がってない方だけどそれでも下がる)
  • 金利上昇による返済額増加のリスク(ほぼほぼキャッシュで買ったので、私はこれはない)

最初の予定通りに家賃収入が入ったとしても、けっこう高リスクなのに、節税の方向に頑張るのはいかがなものかと。

お勉強4:築30年の賃貸マンションに資産価値はないから!

私が購入した物件は、購入した時に既に中古だったので、そろそろ建てられてから20年が経ちます。物件自体がお気に入りで、入居者も選べる立場にあり、かーなーりー、気合を入れてお手入れしているので、割とピカピカですが、あと10年経って同じだけの収入が得られることは、ナイ

ローンは残っていないし、利回りで考えると貯金するよりはいい仕事してますが、今後は目減りする一方です。愛情注いで可愛がりすぎてるので、可愛くって売るに売れないんですけどね。

でも、それでも、まだ売れるうちに売った方がいいのか、売れなくなれば解体コストもかかるだろうし。。。と、比較的上手く行っているはずの物件に対しても色々と思うところはあるわけです。

ましてや、アラフィフの勤務医が、「老後の年金代わりに。。。」なんて、営業トークに乗せられて、新築マンション建てて、その3年〜5年後に営業トークに乗せられて格安(!)で売るのを見ると、なんとも言えない気持ちになります。3年〜5年後って。。。一番美味しい時なのに。

それでも不動産やってみたい人のための覚書

 

まとめ

医師と不動産は相性がいいのではないかと思っていた頃が私にもありました。だからこそ自分でもやってます。今の所は、まあまあ上手く行ってる。

でも、周りをみてみると、上手く行っている人は少ない。忙しすぎるんです、マトモな医者は。

ある程度時間が作れて、それなりに知識がないと不動産って難しい。眠る暇も削って今日も患者さんを診ているんでしょう? 管理はプロに任せれば大丈夫という意見をちらほらみかけますが、そのプロ、どうやって選ぶつもり

医師って、自分のことをそれなりに頭がいいと思ってるし、とりあえず比較的高めの給与所得があるでしょ? だから、少し勉強すれば、不動産業界も楽に渡っていけると錯覚してると思うの。

舐めちゃだめっす。銀行、不動産業者、保険業者のいいカモになるだけです。奴ら、賢いんですよ!
いい人もいるけど、人当たりがすごくいいだけのめっちゃ賢い悪い人もいっぱいいるから!

どうやって探すの? その、管理してくれる人を!

もうね、やめとけ。悪いことは言わない。「かぼちゃの馬車」なんて、被害者の5%は医師だから! 医師なんて人口の0.2%しかいないのに被害者の5%が医師! リスク25倍!

何度も書きますが、自己破産すれば、資格剥奪されてしまう海千山千の、その道の賢い人たちが、本業として臨むのが不動産業界です。自己破産しても勤務医としてそこそこの給料が保証されている医師なんて、カモネギですよ、いくらでも毟り取れるよ。

どうしても不動産やりたいんなら、まずは十分な睡眠時間を確保しろ。話はそれからだ。


2 件のコメント

  • 不動産投資の基礎知識、どうやって節税するのか、どう計算するのか、非常にわかりやすかったです。とても勉強になりました!

    • お米さま

      うわあああ、ハウステンボスで遊び狂っていて、こちらのブログのチェックしてませんでした(ハウステンボス記事は10近く書いたりしてる)。
      こっちのブログはビジネスで、お金儲けを目的にしているので、最優先なのに! 

      わかりやすいって言われるととっても嬉しいです。
      なお、海外に住んでいる場合は、不動産は分離課税扱いとなり、一律20%ですので、念のため。
      日本でのバイト(給与所得)はほどほどにしておくのがお得です。

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